Σε εποχή οικονομικής κρίσης υπάρχουν αρκετές περιπτώσεις που ο εκμισθωτής ακινήτου έχει προστριβές με τον ενοικιαστή που δεν πληρώνει ή καθυστερεί τα ενοίκια και μάλιστα αρκετών μηνών με αποτέλεσμα οι δύο πλευρές να έλθουν σε προστριβές και ο εκμισθωτής να προσφύγει στη δικαιοσύνη για την επίλυση της αστικής του διαφοράς.
Μια από τις επιλογές που έχει είναι να υποβάλλει αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου στο αρμόδιο καθ ύλην δικαστήριο. Τί είναι όμως αυτή η διαδικασία θα αναρωτηθεί κανείς που δεν έτυχε να εμπλακεί σε αυτήν και δεν γνωρίζει τα σχετικά με αυτήν.
Είναι μιά σύντομη ειδική διαδικασία με την οποία πιό γρήγορα -σχετικά με άλλες διαδικασίες -σε περίπτωση δυστροπίας του μισθωτή σε σχετική αίτηση του εκμισθωτή ακινήτου εκδίδεται διαταγή απόδοσης μισθίου από το δικαστή με βάσει έγγραφα που προσάγονται μαζί με την σχετική αίτηση χωρίς να γίνει δικαστήριο με εξέταση μαρτύρων κ.λ.π . Με την διαταγή αυτή ο μισθωτής υποχρεώνεται να αποδώσει το μίσθιο ακίνητο στον εκμισθωτή. Προϋποθέτει την προηγούμενη επίδοση εξωδίκου οχλήσεως από τον εκμισθωτή στο μισθωτή προ 15 ημερών από την κατάθεση της αίτησης και την μη καταβολή των μισθωμάτων εντός της προθεσμίας αυτής. Η καταβολή των μισθωμάτων, εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνον την πρώτη φορά. Στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφελείας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα.
Σημασία έχει ότι η διαταγή απόδοσης μισθίου εφόσον εκδοθεί αποτελεί τίτλο εκτελεστό μετά την παρέλευση 20 ημερών από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση στον μισθωτή, ενώ ο τελευταίος έχει δικαίωμα ανακοπής κατά τη διαταγής αυτής, μέσα σε 15 εργάσιμες μέρες από της επίδοσης της διαταγής, στο αρμόδιο καθ΄ύλην δικαστήριο. Αυτή η ανακοπή αν ασκηθεί από το μισθωτή δεν έχει ανασταλτικό αποτέλεσμα, αφού θα πρέπει να ασκηθεί και ευδοκιμήσει άλλη αίτηση περί αναστολής εκτέλεσης της διαταγής απόδοσης μισθίου από το μισθωτή στο δικαστή που εξέδωσε την διαταγή με τη διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων άρθ. 686 επ. που μπορεί να αναστείλει την εκτέλεση έως την έκδοση της απόφασης επί της ανακοπής (με ή χωρίς εγγυοδοσία)
ΝΟΜΟΛΟΓΙΑ: Με τα άρθρα 662Α` έως 662θ` Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας" ... εισάγεται
ο θεσμός της διαταγής απόδοσης της χρήσης μίσθιου ακινήτου (όχι κινητού), υπό
τις διαγραφόμενες στο άρθρο 662Α` προϋποθέσεις, αλλά μόνο για την περίπτωση
καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία και όχι γενικώς για κάθε περίπτωση
απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου, και κατά τη διαγραφόμενη, κατ`
αναλογία των όσων ισχύουν στη διαταγή πληρωμής, διαδικασία των άρθρων 662Β`
έως 662Η`, η οποία αποσκοπεί στην καθιέρωση απλής, ταχείας και ολιγοδάπανης
διαδικασίας για την απόκτηση τίτλου προς απόδοση της χρήσης του μισθίου
(ακινήτου) στην περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, ώστε να
διασφαλίζονται κατά τρόπο άμεσο και αποτελεσματικό τα συμφέροντα του
εκμισθωτή, ο οποίος με τη χρονοβόρο διαδικασία για την απόκτηση εκτελεστού
τίτλου στην περίπτωση αυτή, η οποία είναι και η συνήθως εμφανιζόμενη στις
μισθωτικές σχέσεις, υφίσταται ζημία και μάλιστα ενίοτε μεγάλης έκτασης, με
την παραμονή στο μίσθιο του κακόβουλου και συνήθως αφερέγγυου μισθωτή.
Η καθιερωμένη προκείμενη διαδικασία δεν είναι υποχρεωτική, αλλά εναπόκειται
στην ευχέρεια του εκμισθωτή η επιλογή της και δεν μπορεί να αποκλειστεί με
συμφωνία των ενδιαφερομένων, εκμισθωτή και μισθωτή, γιατί εξέρχεται από τα
όρια της αυτονομίας της ιδιωτικής βούλησης, αφού απολήγει στην κατάργηση της
από το νόμο αναγνωριζόμενης μορφής παροχής έννομης προστασίας, η οποία
διασφαλίζεται συνταγματικά (άρθρο 20 του Συντάγματος).
Η διαδικασία αυτή δεν επηρεάζεται από τις δικαστικές διακοπές. Πρόκειται για
διαδικασία εγγράφων και όχι για διαγνωστική διαδικασία. Η διαταγή εκδίδεται
όχι από δικαστήριο αλλά από δικαστή, χωρίς συζήτηση στο ακροατήριο και χωρίς
ακρόαση του καθ` ου, και μόνο εφόσον τα θεμελιωτικά της αίτησης περιστατικά
προαποδεικνύονται εγγράφως (άρθρα 662Β` και 662Γ` ΚΠολΔ, σε συνδ. με το
άρθρο 627 του ίδιου Κώδικα). Η διαταγή αυτή αποτελεί εκτελεστό τίτλο (άρθρα
662Δ` παρ. 3 και 904 παρ. 2ε` ΚΠολΔ), γι αυτό άλλωστε και με τη διάταξη του
άρθρου 6 παρ. 14 του άνω Ν 2479/1997 ορίζεται στο εδ. ε` της παρ. 2 του
άρθρου 904 ΚΠολΔ και μετά τη λέξη "πληρωμής", η προσθήκη των λέξεων "και
απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου". Δεν αποτελεί δικαστική απόφαση, όπως
και η διαταγή πληρωμής, γιατί δεν εκπληρώνει τη λειτουργία των δικαστικών
αποφάσεων, δηλαδή δεν περιέχει διάγνωση ως προς την ισχύ της επίμαχης
αξίωσης, αλλά και επιπροσθέτως δεν δημοσιεύεται σε δημόσια συνεδρίαση, δεν
στηρίζεται σε δημόσια στο ακροατήριο διαδικασία και δεν έχει ειδική
εμπεριστατωμένη αιτιολογία (Βλ. για τα ανωτ., Βαθρακοκοίλη, Συμπληρ. τόμος
1997 και 2001, άρθρο 662Α`, αριθ. 1)." ( Απόφαση 8677/2010 ΜΠΡ ΘΕΣΣΑΛ )
Σχετικά με τη διαταγή απόδοσης μισθίου ακινήτου είναι τα παρακάτω άρθρα 662Α - 666Θ Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας:
"Αρθρο 662 Α
«Κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 662Β έως Η μπορεί να ζητηθεί η έκδοση διαταγής
απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου, αν η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως, στην
περίπτωση καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία, εφόσον έγγραφη όχληση έχει επιδοθεί
με δικαστικό επιμελητή δεκαπέντε (15) τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η
καταβολή των μισθωμάτων, εντός του δεκαπενθημέρου, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει την
έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Επίδοση έγγραφης όχλησης απαιτείται μόνον
την πρώτη φορά.»
Αρθρο 662 Β
Αρμόδιος για την έκδοση της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου
είναι ο ειρηνοδίκης στις περιπτώσεις που αυτός έχει Αρμοδιότητα κατά το
άρθρο 14 παρ. 1 εδάφ. β` και ο δικαστής του μονομελούς πρωτοδικείου σε
κάθε άλλη περίπτωση. Η τοπική Αρμοδιότητα ρυθμίζεται κατά το άρθρο 29.
Αρθρο 662 Γ
1. Η διάταξη του άρθρου 626 παρ. 1 εφαρμόζεται αναλόγως.
2. Η αίτηση ή η έκθεση πρέπει να περιλαμβάνει, εκτός από τα στοιχεία
του άρθρου 117 ή 118 και εκείνα του άρθρου 119 παρ. 1, καθώς και:
α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του,
β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση,
γ) επίκληση της κατά το άρθρο 662 Α περίπτωσης σύμφωνα με την οποία ζητείται η απόδοση της χρήσης του μισθίου με μνεία των αναγκαίων περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης.
α) αίτημα να εκδοθεί διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου ακινήτου και μνεία του τόπου όπου βρίσκεται με περιγραφή του,
β) επίκληση του εγγράφου από το οποίο αποδεικνύεται η μίσθωση,
γ) επίκληση της κατά το άρθρο 662 Α περίπτωσης σύμφωνα με την οποία ζητείται η απόδοση της χρήσης του μισθίου με μνεία των αναγκαίων περιστατικών, καθώς και της έκθεσης επίδοσης.
«3. Στην αίτηση επισυνάπτεται το έγγραφο από το οποίο αποδεικνύεται η έναρξη της μίσθωσης, η
έκθεση επίδοσης της όχλησης, καθώς κάθε άλλο σχετικό έγγραφο.»
Ο δικαστής μπορεί να καλέσει τον αιτούντα να βεβαιώσει και
ενόρκως τα περιστατικά που απαιτούνται για την έκδοση της διαταγής.
4. Η διάταξη του άρθρου 627 εφαρμόζεται αναλόγως.
Αρθρο 662 Δ
1. Αν η αίτηση είναι νόμιμη και τα απαιτούμενα σε κάθε περίπτωση
περιστατικά αποδεικνύονται εγγράφως, ο δικαστής εκδίδει διάταξη με την
οποία υποχρεώνει τον καθ` ου να αποδώσει στον αιτούντα τη χρήση του
μισθίου, και τον καταδικάζει στα Δικαστικά έξοδα.
2. Η διαταγή καταρτίζεται εγγράφως και περιέχει: α) το ονοματεπώνυμο
του δικαστή που την εκδίδει, β) το ονοματεπώνυμο, πατρώνυμο και
κατοικία του αιτούντος και του καθ` ου η αίτηση, γ) περιγραφή του
μισθίου, δ) την αιτία της απόδοσης με έκθεση των αναγκαίων περιστατικών
και μνεία της έκθεσης επίδοσης της όχλησης, ε) διαταγή απόδοσης της
χρήσης του μισθίου, στ) υπόμνηση στον καθ`ου ότι μετά την πάροδο [δύο
μηνών] από την προς αυτόν επίδοση η διαταγή θα αποτελεί τίτλο εκτελεστό
και ότι δικαιούται να ασκήσει κατ` αυτής ανακοπή μέσα σε προθεσμία
δεκαπέντε ημερών από της επιδόσεως και ζ) υπογραφή του δικαστή που την
εξέδωσε.
(Κατά το άρθρο 20 παρ.5 Ν.2915/2001,ΦΕΚ Α 109 29.5.2001:
"5. Η προθεσμία των δύο μηνών που προβλέπεται από τις διατάξεις των
παραγράφων 2 περίπτωση στ` και 3 του άρθρου 662Δ του Κώδικα Πολιτικής
Δικονομίας ορίζεται εφεξής σε είκοσι ημέρες".)
«3. Η διαταγή αποτελεί τίτλο εκτελεστό. Η εκτέλεση της μπορεί να πραγματοποιηθεί αφού
παρέλθουν είκοσι (20) ημέρες από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς
εκτέλεση, χωρίς να απαιτείται η προηγούμενη επίδοση αντιγράφου της. Η διαταγή εκτελείται και
κατά των προσώπων που αναφέρονται στο άρθρο 659.»
Αρθρο 662 Ε
1. Ο δικαστής απορρίπτει την αίτηση: α) αν δεν συντρέχουν οι
απαιτούμενες προϋποθέσεις για την έκδοσή της, και β) αν ο αιτών δεν
δίνει τις τυχόν ζητούμενες από αυτόν εξηγήσεις ή δεν προβαίνει στις
υποδεικνυόμενες συμπληρώσεις ή διορθώσεις της αίτησης ή δεν παρέχει τις
τυχόν ζητούμενες από αυτόν βεβαιώσεις της υπογραφής ιδιωτικών εγγράφων
ή αν, μολονότι έχει κληθεί να βεβαιώσει ενόρκως τα κατά το άρθρο 662 Γ
περιστατικά, δεν προβαίνει στη βεβαίωση αυτή.
2. Η απόρριψη της αίτησης σημειώνεται κάτω από την αίτηση με σύντομη
έκθεση του λόγου.
3. Η απόρριψη της αίτησης δεν εμποδίζει την υποβολή νέας ούτε την
άσκηση αγωγής.
Αρθρο 662 ΣΤ
Ο καθ` ου η διαταγή δικαιούται να ασκήσει ανακοπή ενώπιον του
καθ`ύλην αρμόδιου για την εκδίκαση της αγωγής απόδοσης του μισθίου
δικαστηρίου, μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε εργάσιμων ημερών από της
επίδοσης της διαταγής. Η ανακοπή εκδικάζεται κατά την ειδική διαδικασία
των άρθρων 648 επομ.
Αρθρο 662 Ζ
Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει την εκτέλεση της διαταγής. Ο
δικαστής όμως που την εξέδωσε μπορεί, ύστερα από αίτηση του
ανακόπτοντος, η οποία εκδικάζεται κατά τα άρθρα 686 επομ., να χορηγήσει
αναστολή, είτε με εγγυοδοσία υπέρ του καθ`ου η ανακοπή είτε χωρίς
εγγυοδοσία, έως την έκδοση οριστικής απόφασης επί της ανακοπής.
*(Μπορεί επίσης να χορηγήσει, κατά την ίδια διαδικασία, προθεσμία για την απόδοση της χρήσης του μισθίου έως σαράντα ημέρες από τη δημοσίευση της απόφασης του).
*(Μπορεί επίσης να χορηγήσει, κατά την ίδια διαδικασία, προθεσμία για την απόδοση της χρήσης του μισθίου έως σαράντα ημέρες από τη δημοσίευση της απόφασης του).
*Το εντός ( ) τρίτο εδάφιο του παρόντος άρθρου ΚΑΤΑΡΓΕΙΤΑΙ από
1.1.2002 με το άρθρ.20 παρ.6 Ν.2915/2001,ΦΕΚ Α 106/29.5.2001.
Αρθρο 662 Η
1. Αν η ανακοπή ασκήθηκε νόμιμα και εμπρόθεσμα και οι λόγοι της είναι
νόμιμοι και βάσιμοι, το δικαστήριο ακυρώνει τη διαταγή απόδοσης της
χρήσης του μισθίου, διαφορετικά απορρίπτει την ανακοπή και επικυρώνει
τη διαταγή.
2. Η διάταξη του άρθρου 634 εφαρμόζεται αναλόγως."
Αρθρο 662Θ
«Στην αίτηση για διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου ακινήτου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα
καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και
λογαριασμούς κοινής ωφελείας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά
έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Στην περίπτωση
αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις των άρθρων 662Α έως Η, καθώς και οι διατάξεις των
άρθρων 624, 626 παράγραφοι 2 και 3, 630 στοιχεία γ`, δ` και ε` και 634.»
Γιώργος Π. Γιαγκουδάκης, Δικηγόρος Καβάλας
Διαζύγια - Ποινικά - Ιντερνετ
Για περισσότερες πληροφορίες
σχετικά με το δικηγορικό γραφείο μου
επισκεφθείτε το site μας
*Υ.Γ.: Στείλε το σχόλιο σου, κάνε LIKE και γράψου στη mailing list. Ευχαριστώ.
λέξεις κλειδιά: διαταγή απόδοσης μισθίου, έξωση, καθυστέρηση μισθωμάτων, δυστροπία
