Απόσπασμα απόφασης 112/2004 ΕΦ ΔΩΔ
".....ΙΙΙ. Κατά το άρθρο 594 Α.Κ., ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους.
Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η κακή χρήση του μισθίου περιλαμβάνει τρεις αυτοτελείς περιπτώσεις που παρέχουν στον εκμισθωτή δικαίωμα προς άμεση καταγγελία της μισθώσεως, ήτοι: α) χρήση του μισθίου χωρίς επιμέλεια,
β) χρήση του μισθίου που είναι αντίθετη ή διαφορετική με τη συμφωνηθείσα και
γ) χρήση κατά την οποία δεν τηρείται η δέουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους.
Η καταγγελία για κακή χρήση προϋποθέτει πταίσμα του μισθωτή, δηλαδή δόλο ή αμέλεια, αμέλεια δε υπάρχει όταν δεν καταβάλλεται η επιμέλεια που απαιτείται στις συναλλαγές (Α.Π 127/1999 ΕλλΔνη 40. 800-802).
Ειδικότερα, μεταχείριση του μισθίου όχι με επιμέλεια συνιστά, όχι μόνο η καταστροφή διαφόρων μερών, συστατικών ή παραρτημάτων του μισθίου, αλλά και κάθε βλάβη αυτών ή και κάθε αυθαίρετη, χωρίς την συναίνεση του εκμισθωτή, επέμβαση του μισθωτή, εξαιτίας της οποίας αλλοιώνεται ουσιωδώς η γενική και ειδική διαμόρφωση, διάταξη και όψη του μισθίου που έχουν γίνει και προορισθεί από τον εκμισθωτή για την εξυπηρέτηση του οικονομικού του σκοπού (Α.Π 559/1996 ΕλλΔνη 38. 107). Επίσης ως κακή χρήση με την έννοια της ανωτέρω διατάξεως θεωρείται η πλήρης εκτροπή των ορίων της επιτραπείσας χρήσεως που επιφέρει χειροτέρευση του μισθίου ή έχει επενέργεια βλαβερή σ` αυτό (Α.Π 2033/1983 ΝοΒ 33. 22, Α.Π 2034/1983 ΝοΒ 33. 23, Α.Π 344/1979 ΝοΒ 21. 1177).
Ετσι οι μεταβολές και οι τροποποιήσεις του μισθίου πρέπει να μην είναι αυθαίρετες και να συμβιβάζονται με τη φύση και τον προορισμό του (ΕφΑθ. 266/1994 ΕΔΠολ 1995. 104). Πάντως σε κάθε περίπτωση, η κακή χρήση πρέπει να είναι σημαντική κατ` έκταση και ένταση και βλαπτική των συμφερόντων του εκμισθωτή (ΕφΑθ. 7710/1990 ΕΔΠολ 1990. 221). Αν ο εκμισθωτής καταγγείλει τη σύμβαση για ασήμαντη κακή χρήση η αγωγή είναι απορριπτέα διότι δεν γίνεται η χρήση χαλεπότερη - επαχθέστερη και κατά συνέπεια δεν στοιχειοθετείται «κακή χρήση» με την έννοια της παραπάνω διατάξεως (βλ. Χ.Παπαδάκη Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων, 1991, παρ. 194), σύμφωνα δε με άλλη άποψη, στην περίπτωση αυτή ο εναγόμενος μισθωτής μπορεί να προτείνει την ένσταση καταχρηστικής ασκήσεως του δικαιώματος (Α.Κ 281).
Προϋπόθεση της άσκησης του από το άρθρο αυτό (594 Α.Κ) δικαιώματος του εκμισθωτή για καταγγελία της σύμβασης μισθώσεως στις διαλαμβανόμενες σ` αυτό περιπτώσεις είναι η προηγούμενη έγγραφη ή προφορική διαμαρτυρία αυτού, η οποία, μη υποκειμένη σε ορισμένο τύπο, μπορεί να περιέχεται και στην προς απόδοση του μισθίου ασκηθείσα και ως καταγγελία της σύμβασης μισθώσεως ισχύουσα αγωγή, οπότε η εμμονή του μισθωτή μέχρι της πρώτης επ` ακροατηρίου συζήτησής της στην απαγορευμένη ή αντισυμβατική χρήση του μισθίου, ιδρύει το παρεχόμενο στον εκμισθωτή δικαίωμα καταγγελίας της μίσθωσης (Α.Π 1254/2001 ΕλλΔνη 43. 141).
Εξάλλου, σύμφωνα με την αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων, η οποία καθιερώνεται με το άρθρο 361 Α.Κ., οι συμβαλλόμενοι μπορούν να συμφωνήσουν επί μισθώσεως πράγματος, ότι η παράβαση όρων της συμβάσεως από το μισθωτή επιφέρει αυτοδικαίως τη λύση της μισθώσεως, οπότε με την παράβαση του όρου επέρχεται αυτομάτως η λύση της μισθώσεως, χωρίς να απαιτείται η συνδρομή άλλης προϋποθέσεως και ειδικότερα προηγούμενη διαμαρτυρία ή καταγγελία του δικαιούχου εκμισθωτή, ούτε και διαπίστωση, αν η παράβαση αυτή αφορά ουσιώδη όρο της συμβάσεως ή αν από αυτή προκύπτει κίνδυνος ή βλάβη του μισθίου (Α.Π 492/1999 ΕλλΔνη 40. 1082, Α.Π 1414/1997 ΕλλΔνη 39. 371, Α.Π 491/1998 ΕλλΔνη 39. 1589).
Τέλος, η αξίωση αποδόσεως του μισθίου λόγω παραβάσεως συμβατικού όρου της μισθώσεως και συμφωνίας αυτόματης λύσης της είναι καταχρηστική, αν η παράβαση είναι ελαφρά και σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης ή τα χρηστά ήθη ή τον κοινωνικό οικονομικό σκοπό του δικαιώματος δεν θίγεται κανένα δικαιολογημένο συμφέρον του εκμισθωτή (Α.Π 492/1999 ό.π.). ......"
Γιώργος Π. Γιαγκουδάκης, Δικηγόρος Καβάλας
Διαζύγια - Ποινικά - Αστικά
λέξεις κλειδιά: κακή χρήση μισθίου, Καταγγελία μίσθωσης, δικαιώματα εκμισθωτή, άρθρο 594 Α.Κ., μίσθωση ακινήτου, νομολογία
