Μια από τις πολύπλοκες συναλλαγές είναι η αγορά ακινήτου, διότι μπορεί να κρύβει παγίδες και κρυφά σημεία.
Για τη σωστή επιλογή του προς αγορά ακινήτου, προ της λήψης απόφασης θα πρέπει να γίνει έλεγχος σε τέσσερα στάδια:
1. Επενδυτικός έλεγχος,
που έχει σχέση με την απόφαση σχετικά με τη μορφή της επένδυσης (διαμέρισμα, οικόπεδο, κ.λ.π) τη χρηματοδότηση της αγοράς (δάνειο ή ίδια κεφάλαια κ.λ.π), τον εντοπισμό της περιοχής που ικανοποιεί τους επενδυτικούς στόχους, μέθοδοι επιλογής, αξιολόγηση κ.λ.π.
2. ΝΟΜΙΚΟΣ ΕΛΕΓΧΟΣ, (από δικηγόρο)
που αφορά τον έλεγχο της νομιμότητας των τίτλων ιδιοκτησίας και της σύνταξης (σχεδίου) και υπογραφής οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης του ακινήτου.
Ο έλεγχος αυτός για να είναι πλήρης θα πρέπει να ξεκινά από τότε που αποκτήθηκε εμπράγματο δικαίωμα για πρώτη φορά από τον πρώτο ιδιοκτήτη του οικοπέδου και να φτάνει μετά από νομικό έλεγχο των τίτλων των μετέπειτα ιδιοκτητών έως της ημέρας του νομικού ελέγχου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλάκειο /Κτηματολόγιο του ακινήτου, προκειμένου να διαπιστωθεί αν εγκυρα μεταβιβάστηκε έως τον τελευταίο ιδιοκτήτη. Τουλάχιστον αυτός ο έλεγχος επιβάλλεται για διάστημα 20ετίας.
Επίσης ελέγχονται το αν υπάρχει έγκυρη σύσταση οροφοκτησίας οριζόντιας ή κάθετης στο οικόπεδο και απαραιτήτως ποιά τα ποσοστά εξ αδιαιρέτου κυριότητας στο οικόπεδο.
Αν πωλεί εργολάβος ελέγχεται αν έχει το δικαίωμα να πωλήσει βάσει του εργολαβικού και της προόδου των οικοδομικών εργασιών.
'Ελεγχος Βαρών ή διεκδικήσεων του προς αγορά ακινήτου είναι φυσικά απαραίτητος εως την τελευταία στιγμή υπογραφής του ακινήτου για το αν υπάρχουν (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις) ή διεκδικήσεις κατά οποιωνδήποτε προσώπων (τωρινών ή προηγουμένων) ιδιοκτητών ή άλλων με εμπράγματο δικαίωμα. Έλεγχος Άδειας οικοδομής και κατόψεις ορόφων και χώρων από το φάκελλο αδείας οικοδομής της Αρμόδιας Πολεοδομίας.
Ο απαιτούμενος κατά περίπτωση νομικός έλεγχος - ο οποίος θα πρέπει να είναι σχολαστικός σε περίπτωση λήψης στεγαστικού δανείου - διενεργείται κατόπιν εντολής του ενδιαφερόμενου από δικηγόρο και θα πρέπει κατά τη γνώμη μου να μη γίνεται με φειδώ χρόνου και χρήματος, γιατί μπορεί να προστατέψει τον αγοραστή από οποιαδήποτε λανθασμένη επιλογή που αργότερα να δημιουργήσει σοβαρά άλυτα ή δισεπίλυτα προβλήματα. Το ίδιο ισχύει και για τους άλλους ελέγχους.
Η "λαχτάρα" του αγοραστή να προβεί σε μιά αγορά χωρίς να προβεί στους απαιτούμενους ελέγχους μπορεί να αποβεί μερικές φορές καταστροφική, διότι μπορεί να οδηγήσει μια αγορά στα "τυφλά"..
Για αυτό ΠΡΟΣΟΧΗ ΣΤΙΣ ΑΓΟΡΕΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ αποκτάτε από τον πωλητή ό,τι δικαίωμα έχει κατά τη στιγμή της αγοράς τούτο όμως για να φανεί είναι αποτέλεσμα αξιολογικής και διαγνωστικής εργασίας που μόνο ένας ευσυνείδητος και καλός δικηγόρος μπορεί να σας "αποκαλύψει" διότι ο συμβολαιογράφος ναι μεν συντάσσει το συμβολαιογραφικό έγγραφο (σχέδιο δικηγόρων) και επισυνάπτει τα απαιτούμενα έγγραφα και σχέδια, πλην όμως δεν εισέρχεται ποτέ σε σχολαστική έρευνα νομικών ζητημάτων.
Βρείτε εδώ οδηγίες για νομική συμβουλή |
3. 'Ελεγχος πολεοδομικής νομιμότητας ή τεχνικός έλεγχος,
που είναι δουλειά υπεύθυνου διπλωματούχου μηχανικού και -εν περιλήψει- αφορά εξέταση τεχνικής νομιμότητας ακινήτου, ποιότητα, μελέτη κατασκευής, εργασίας, υλικών, νομιμότητας παρακολουθημάτων ακινήτου, συντελεστής δόμησης, αρτιότητα και οικοδομήσιμο οικοπέδου, δασική έκταση, ένταξη σε σχέδιο πόλεως με τυχόν οφειλή σε γη και χρήμα κ.λ.π.
4. Οικονομικός έλεγχος,
για το αν υπάρχουν πιθανώς χρέη στο ΙΚΑ προηγούμενου ιδιοκτήτη ή εργολάβου, σε άλλους εργολάβους κλπ λόγω του ότι τα χρέη αυτά βαρύνουν τον εκάστοτε ιδιοκτήτη, δόσεις τιμήματος αγοράς σε υπο ανοικοδόμηση ακίνητο με την πρόοδο εργασιών, χρέη σε εφορία κ.λ.π.
Συνιστάται πάντα να γνωρίζουμε τους πωλητές και να τους ρωτάμε άσχετα από τους ανωτέρω ελέγχους αν υπάρχει κάποιο πρόβλημα ή εκκρεμότητα σχετικά με την αγορά που πρέπει να γνωρίζουμε προτού αποφασίσουμε. Μη δίνετε ποτέ προκαταβολή προτού γίνουν οι απαραίτητοι έλεγχοι στο υπό αγορά ακίνητο, γιατί μπορεί να μην σας την επιστρέψουν αν εμφανιστεί το πρόβλημα που δεν σας επιτρέπει να προχωρήσετε σε αγορά.
-------- . --------
* Υ.Γ. Ευχαριστώ για την επίσκεψη. Για οποιαδήποτε ερώτηση ή απορία επικοινωνήστε μαζί μας. Θα χαρώ πολύ να συνομιλήσω μαζί σας για το θέμα που σας απασχολεί. - Γιώργος Γιαγκουδάκης, Ειδικός Δικηγόρος Διαζυγίων - Αστικού/Ποινικού Δικαίου στη Καβάλα - Tηλέφωνα 2510834031, κιν. 6945227120
