Δικηγορος Καβαλας - Αρθρα, νομικες συμβουλες.
ΜΠρΑθ 2321/2015 (απόσπασμα).
".... Από το συνδυασμό των διατάξεων των άρθρων 1002, 1117 ΑΚ, 1, 2 παρ 1, 4 παρ 1, 5 και 13 του ν. 3741/1929, που διατηρήθηκε σε ισχύ και μετά την εισαγωγή του ΑΚ με το άρθρο 54 του ΕισΝΑΚ, προκύπτει ότι στην οριζόντια ιδιοκτησία ιδρύεται, κυρίως μεν χωριστή κυριότητα επί ορόφου οικοδομής ή διαμερίσματος ορόφου, παρεπομένως, δε, αναγκαστική συγκυριότητα που αποκτάται αυτοδικαίως, κατ' ανάλογη μερίδα επί των μερών του όλου ακινήτου, τα οποία χρησιμεύουν στην κοινή χρήση όλων των οροφοκτητών, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται, κατά ενδεικτική στις διατάξεις αυτές απαρίθμηση, το έδαφος, οι αυλές κλπ, επί των οποίων (κοινών μερών) κάθε συνιδιοκτήτης δικαιούται σε απόλυτη χρήση ανεξάρτητα από το μέγεθος της ιδανικής του μερίδας (ΕφΠειρ 80/1996 ΕλΔ/νη 37/1158).
Ο προσδιορισμός της κοινής χρήσης των μερών, η οποία συνεπάγεται και την αυτοδίκαιη συγκυριότητα των οροφοκτητών πάνω σ' αυτά, γίνεται είτε με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας είτε με ιδιαίτερες συμφωνίες μεταξύ όλων των οροφοκτητών, οι οποίες γίνονται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλονται σε μεταγραφή, σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 369, 1033, 1192 αριθμ. 1 και 1198 ΑΚ. Με ίδιες συμφωνίες μπορεί να τίθενται εγκύρως περιορισμοί και απαγορεύσεις ως προς τη χρήση των κοινών.
Αν ο προσδιορισμός των κοινοχρήστων μερών δεν ορίζεται ούτε με τη συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας ούτε με ιδιαίτερες συμφωνίες, τότε ισχύει ο προσδιορισμός που προβλέπεται από τις παραπάνω αναγκαστικού δικαίου διατάξεις. Το ίδιο συμβαίνει και στην περίπτωση κατά την οποία η συστατική δικαιοπραξία της οροφοκτησίας ή οι ιδιαίτερες συμφωνίες έρχονται σε ευθεία αντίθεση με αναγκαστικού δικαίου πολεοδομικές διατάξεις, στις οποίες απαγγέλλεται ρητά ή κατά τρόπο σαφή η ακυρότητα για την παράβαση τους. Τέτοια διάταξη είναι και εκείνη του άρθρου 1 παρ 5 εδ. τελευταίο του ν. 960/1979 «περί επιβολής υποχρεώσεων προς δημιουργία χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων δια την εξυπηρέτηση των κτιρίων», όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 τουν. 1221/1981.
Από τη διάταξη αυτή που ορίζει ότι «οι τυχόν δημιουργούμενοι θέσεις στάθμευσης εις τον ελεύθερον ισόγειον χώρον του κτιρίου, όταν τούτο κατασκευάζεται επί υποστυλωμάτων (polotis), κατά τις ισχύουσες διατάξεις δεν δύνανται να αποτελέσουν διηρημένες ιδιοκτησίας», προκύπτει ότι, όταν η οικοδομή ανεγείρεται με άδεια και υπό το πολεοδομικό σύστημα της αφέσεως του ισογείου χώρου ακάλυπτου, προς δημιουργία επ' αυτού χώρων στάθμευσης αυτοκινήτων, ο χώρος αυτός δεν μπορεί να αποτελέσει διαιρεμένες ιδιοκτησίες, που να ανήκουν, δηλαδή, κατά αποκλειστική κυριότητα σε ένα ή περισσότερους ιδιοκτήτες είτε αυτοί είναι οροφοκτήτες είτε τρίτοι, αλλά παραμένει κοινόχρηστος και κοινόκτητος χώρος, ανήκει δηλαδή στη συγκυριότητα όλων των ιδιοκτητών ορόφου ή διαμερίσματος ορόφου της οικοδομής, η δε συστατική πράξη της οροφοκτησίας κατά το μέρος που με αυτή συστήνονται στην πιλοτή θέσεις στάθμευσης αυτοκινήτων ως διαιρημένες ιδιοκτησίες, περιερχόμενες στην αποκλειστική κυριότητα ενός ή περισσοτέρων οροφοκτητών ή τρίτων, είναι απολύτως άκυρη, ως αντικείμενη στην ως άνω απαγορευτική πολεοδομική διάταξη (άρθρο 174 ΑΚ).
Η συμφωνία, όμως, που περιέχεται στη συστατική πράξη ή στον κανονισμό ότι οι χώροι στάθμευσης στην πιλοτή θα ανήκουν κατ' αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένη χωριστή ιδιοκτησία ορόφου ή διαμερίσματος της ίδιας οικοδομής, στην οποία υπάρχουν, είναι έγκυρη κατά τα άρθρα 5 και 13 του ν. 3741/1929 (ΟΛΑΠ 23/2000 ΕλλΔ/νη 42/58, ΑΠ 1592/2008, δημοσίευση ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 31/2001 ΕλΔ/νη 42/938, ΑΠ 1220/2001 ΕλΔ/νη 43/151, ΑΠ 1078/2000 ΕλΔ/νη 42/432, ΑΠ 353/1997 ΝοΒ 46/632). Η κατά τα άνω παραχώρηση της χρήσης κοινόχρηστου πράγματος σε συγκεκριμένη χωριστή ιδιοκτησία δημιουργεί περιορισμό της αναγκαστικής συγκυριότητας των λοιπών οροφοκτητών επ’ αυτού, από την οποία (αναγκαστική συγκυριότητα) απορρέει και το δικαίωμα συμμετοχής στη χρήση του, υπό την έννοια ότι οι λοιποί ιδιοκτήτες αποκλείονται από τη χρήση του. Ο περιορισμός αυτός φέρει κατά το άρθρο 13 παρ 3 του ν 3741/1929 το χαρακτήρα δουλείας, χωρίς όμως και να είναι πραγματική δουλεία, με την έννοια των άρθρων 1118 και 1119 του ΑΚ, οπότε και δεν έχουν επ' αυτής εφαρμογή οι γενικές διατάξεις περί πραγματικής δουλείας (άρθρα 1121, 1138 ΑΚ) που προβλέπουν τη σύσταση της με χρησικτησία ή την απόσβεση της με αχρησία ( ΑΠ 1554/ 2005 ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1033/2001 ΕλΔ/νη 43/447, ΑΠ 121/1993 ΕλΔ/νη 36/1134). Οι ως άνω περιορισμοί που τίθενται με τη συστατική πράξη της οροφοκτησίας ή τον κανονισμό, λόγω του χαρακτήρα τους ως δουλείας, δεσμεύουν τους συμβληθέντες στην πράξη αυτή και τον κανονισμό, τους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους των συμβληθέντων και εκείνους που προσχώρησαν εκ των υστέρων στη συστατική πράξη της οροφοκτησίας και τον κανονισμό (ΑΠ 432/2001 ΕλΔ/νη 43/443, ΑΠ 1699/95 ΕλΔ/νη 39/374), ενώ η μεταβίβαση της χωριστής ιδιοκτησίας περιλαμβάνει αυτοδικαίως και το παρεπόμενο δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης του χώρου στάθμευσης (I. Κατράς «Πανδέκτης Μισθώσεων και Οροφοκτησίας (2007) παρ 287 (ΑΠ 158/2005 ΕλΔ/νη 47/504, ΑΠ 551/2003 ΕλΔ/νη 44/980, ΑΠ 1051/2003 ΕλΔ/νη 45/165).
................................................................................................................................................
..............................................................................................................................................
Δέχεται την αγωγή.
Αναγνωρίζει ως χώρο ελεύθερης συγχρήσεως τον κοινόχρηστο και κοινόκτητο ακάλυπτο χώρο - πυλωτή του ημιυπόγειου εμβαδού .........τ.μ., ο οποίος χρησιμοποιείται ως χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων, όπως απεικονίζεται στο από Ιουλίου 2000 τοπογραφικό σχεδιάγραμμα ημιυπόγειου - πυλωτής του Αρχιτέκτονα Μηχανικού, ..., της ευρισκόμενης επί της οδού ... στη ........ πολυκατοικίας.
Αναγνωρίζει ως άκυρη τη συμφωνία μεταξύ των δύο πρώτων εναγόντων και των ... που διαλαμβάνεται στο υπ' αριθμ. ..../....... αγοραπωλητήριο συμβόλαιο της Συμβολαιογράφου ..., νομίμως μεταγραφομένου, σύμφωνα με την οποία ο ακάλυπτος χώρος - πυλωτή του ημιυπόγειου χώρου εμβαδού ........ ο οποίος χρησιμοποιεί χώρος στάθμευσης αυτοκινήτων θα χρησιμοποιείται από του... χωρίς δικαίωμα χρήσεως του χώρου αυτού από τους ενάγοντες.
Επιτρέπει στους ενάγοντες την ελεύθερη σύγχρηση του ανωτέρω χώρου. Απαγορεύει στους εναγομένους και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα απ' αυτούς κατά παραχώρηση χρήσεως να παρεμποδίζουν την ελεύθερη σύγχρηση του ανωτέρω χώρου.
Απαγορεύει στην πρώτη εναγόμενη και σε κάθε τρίτο που έλκει δικαιώματα απ' αυτήν να ακινητοποιεί μόνιμα ογκωδέστατο τζιπ, χρώματος ...., μάρκας .........., χωρίς πινακίδες κυκλοφορίας, ιδιοκτησίας τους, στο νότιο σημείο της πυλωτής, παραπλεύρως διαμερίσματος …, σε χώρο .......τ.μ. περίπου δεξιά της εισόδου της πολυκατοικίας με μέτωπο προς ανατολάς, προς τον ακάλυπτο χώρο του οικοπέδου.
Κηρύσσει την απόφαση προσωρινά εκτελεστή........"
