Πότε υπάρχει δυστροπία μισθωτή και οι συνέπειες της?

Ποιός θεωρείται δύστροπος μισθωτής?

Δύστροπος μισθωτής θεωρείται εκείνος που βρίσκεται σε υπερημερία ως προς την καταβολή του μισθώματος. Γίνεται ο μισθωτής  υπερήμερος με δικαστική ή εξώδικη όχληση, εκτός αν για την καταβολή του μισθώματος συμφωνήθηκε ορισμένη ημέρα, οπότε αρκεί μόνη η παρέλευση της (ΑΠ 1113/1995 ΕλΔ 37. 1586, ΑΠ 1547/1992 ΕλΔ 35. 415, ΕφΑΘ 4719/2002 ΕλΔ 44. 553, (ΑΠ 86/2005 ΕλΔ 46.1459).   Κατά τη διάταξη του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ η οποία εφαρμόζεται και στις εμπορικές μισθώσεις (άρθ. 15 Π.Δ. 34/1995) αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα από δυστροπία ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να ζητήσει την απόδοση του μισθίου όσο διαρκεί η μίσθωση. (ΕφΑΘ 8882/2006)    

ΓΙΑ ΜΗ ΕΙΣΠΡΑΧΘΕΝΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ - Ανακοίνωση Δ.Σ.Κ

ΜΗ ΕΙΣΠΡΑΧΘΕΝΤΑ ΜΙΣΘΩΜΑΤΑ, ΓΙΑ ΤΑ ΟΠΟΙΑ ΕΚΔΟΘΗΚΕ ΕΙΤΕ Δ/ΓΗ ΠΛΗΡΩΜΗΣ, ΕΙΤΕ ΑΠΟΦΑΣΗ, ΕΙΤΕ ΕΚΚΡΕΜΕΙ ΣΧΕΤΙΚΗ ΑΓΩΓΗ, ΔΕΝ ΣΥΝΥΠΟΛΟΓΙΖΟΝΤΑΙ ΣΤΟ ΣΥΝΟΛΙΚΟ ΕΙΣΟΔΗΜΑ ΤΟΥ ΔΙΚΑΙΟΥΧΟΥ, ΠΑΡΑ ΜΟΝΟ ΚΑΤΑ ΤΟΝ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ ΧΡΟΝΟ ΚΑΤΑΒΟΛΗΣ ΤΟΥΣ 

 Ανακοίνωση Δ.Σ.Κ υπ’ αριθμ. 148/25 Νοεμβρίου 2015

 Το άρθρ. 11 του Ν.4346/2015 (Φ.Ε.Κ. Α΄ 152/20-11-15) προβλέπει τα εξής :

 1. Στο άρθρο 39 του Ν. 4172/2013 (Α'167) προστίθεται νέα παράγραφος 4 ως εξής :

 «4. Τα εισοδήματα από την εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας, τα οποία δεν έχουν εισπραχθεί από τον δικαιούχο, δεν συνυπολογίζονται στο συνολικό εισόδημά του, εφόσον έως την προθεσμία υποβολής της ετήσιας δήλωσης φορολογίας εισοδήματος, έχει εκδοθεί εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μίσθιου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων. Τα εν λόγω εισοδήματα φορολογούνται στο έτος και κατά το ποσό που αποδεδειγμένα εισπράχθηκαν, κατά παρέκκλιση των διατάξεων του άρθρου 8. Τα μη εισπραχθέντα εισοδήματα δηλώνονται σε ειδικό κωδικό ανείσπρακτων εισοδημάτων από εκμίσθωση ακίνητης περιουσίας της δήλωσης φορολογίας εισοδήματος.».

 2. Οι διατάξεις της προηγούμενης παραγράφου έχουν εφαρμογή για εισοδήματα που αποκτώνται από την 1η Ιανουαρίου 2015 και μετά.

 ΠΗΓΗ: ΔΙΚΗΓΟΡΙΚΟΣ ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΚΑΒΑΛΑΣ

112/2004 ΕΦ ΔΩΔ - Πότε υπάρχει κακή χρήση μισθίου και τι δικαιώματα έχει ο εκμισθωτής

Απόσπασμα απόφασης 112/2004 ΕΦ ΔΩΔ

".....ΙΙΙ. Κατά το άρθρο 594 Α.Κ., ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση, αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί τη συμπεριφορά που πρέπει απέναντι στους άλλους ενοίκους.

 Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι η κακή χρήση του μισθίου περιλαμβάνει τρεις αυτοτελείς περιπτώσεις που παρέχουν στον εκμισθωτή δικαίωμα προς άμεση καταγγελία της μισθώσεως, ήτοι: α) χρήση του μισθίου χωρίς επιμέλεια, 

β) χρήση του μισθίου που είναι αντίθετη ή διαφορετική με τη συμφωνηθείσα και 

γ) χρήση κατά την οποία δεν τηρείται η δέουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους. 

Η καταγγελία για κακή  χρήση προϋποθέτει πταίσμα του μισθωτή, δηλαδή δόλο ή αμέλεια, αμέλεια δε υπάρχει όταν δεν καταβάλλεται η επιμέλεια που απαιτείται στις συναλλαγές (Α.Π 127/1999 ΕλλΔνη 40. 800-802). 

Ποιά η διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας σύμφωνα με το νόμο?

Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία

Δικαστήριο για μίσθωση 

 Πεδίο εφαρμογής της προστασίας του νόμου περί ελάχιστης διάρκειας μίσθωσης εν προκειμένω είναι η κύρια κατοικία, βάσει άρθρου  1 ν. 1703/1987:

   1. Στις διατάξεις του νόμου αυτού υπάγονται  οι  μισθώσεις  ακινήτων που χρησιμοποιούνται κατά τη μισθωτική σύμβαση για κύρια κατοικία.

   2.  Σε  περίπτωση  που  έχει  συμφωνηθεί  μικτή χρήση, ο νόμος αυτός  εφαρμόζεται μόνο αν η χρήση του μισθίου για  κύρια  κατοικία  είναι  η προέχουσα.

   3.  Οι  μισθώσεις αυτές, εφ` όσον δεν ορίζονται διαφορετικά στο νόμο  αυτόν, διέπονται από τους συμβατικούς τους όρους και από τις διατάξεις  του αστικού κώδικα.

Ο χρόνος διάρκειας μίσθωσης κατοικίας είναι τουλάχιστον τριών ετών, σύμφωνα με το άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 1703/87 όπως τροποποιήθηκε και διατηρήθηκε σε ισχύ με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/94 ακόμη και στη περίπτωση που συμφωνήθηκε για μικρότερο χρόνο πχ. για δύο έτη.

Η σχετική παράγραφος έχει ως εξής:

"5. Η παράγραφος 1 του άρθρου 2 του ν. 1703/1987 αντικαθίσταται ως εξής:

"1. Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο.

Αν ο συμβατικός χρόνος έχει καθορισθεί μικρότερος της τριετίας και δεν υπάρχει συμφωνία αναπροσαρμογής του μισθώματος για τον υπόλοιπο χρόνο, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται με ανάλογη εφαρμογή του άρθρου 1 παρ. 3 του παρόντος νόμου, ως και την 1.1.1997. Μετά την ημερομηνία αυτή, το καταβαλλόμενο μίσθωμα αυξάνεται ετησίως κατά ποσοστό εβδομήντα πέντε τοις εκατό (75%) του τιμάριθμου του κόστους ζωής, όπως αυτό έχει καθορισθεί από την Τράπεζα της Ελλάδος για τους αμέσως προηγούμενους δώδεκα (12) μήνες".

ΠΡΟΣΟΧΗ : η μίσθωση κατοικίας μετατρέπεται σε αορίστου χρόνου και λύεται με καταγγελία σύμφωνα με το άρθρο 609 ΑΚ. σε περίπτωση που ο μισθωτής εξακολουθήσει να κάνει χρήση του μισθίου χωρίς εναντίωση προς τούτο του εκμισθωτή και μετά την παρέλευση του ορισμένου χρόνου. Προϋπόθεση της μετατροπής της μίσθωσης κατοικίας σε αορίστου χρόνου σύμφωνα με το άρθρο 611 ΑΚ είναι αφενός μεν ο μισθωτής να εξακολουθήσει να κάνει χρήση του μισθίου και μετά την παρέλευση του συμφωνημένου χρόνου, αφετέρου δε η μη εναντίωση του εκμισθωτή για τη χρήση του μισθίου.

ΚΑΤΑ ΤΗ ΓΝΩΜΗ ΜΟΥ - Ο εκμισθωτής θα πρέπει κατά την συνταξη και υπογραφή του μισθωτηρίου συμφωνητικού (σε χρόνο προγενέστερο της λήξεως της μίσθωσης) να περιλάβει ρητό και σαφή όρο

1. περί μη μετατροπής της μισθωτικής σύμβασης σε αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της(τουλάχιστον τριετίας) έστω και για την περίπτωση που ο μισθωτής συνεχίζει να κάνει χρήση του μισθίου αυθαίρετα καθώς και

2. να περιλάβει όρο που να προβλέπει αποκλειστικά και μόνο ΕΓΓΡΑΦΩΣ τυχόν μελλοντική τροποποίηση των όρων της σύμβασης ώστε να έχει ισχύ. Πέραν αυτού όμως ο εκμισθωτής πρέπει να ζητήσει με εξώδικο δήλωση το μίσθιο εναντιούμενος σε περίπτωση μη απόδοσής του από το μισθωτή κατά τη λήξη της μίσθωσης και τούτο, διότι γίνεται δεκτό ότι ο παραπάνω όρος είναι δυνατό να τροποποιηθεί ή καταργηθεί με μεταγενέστερη ρητή ή σιωπηρή συμφωνία μεταξύ των συμβληθέντων. Αυτό συμβαίνει όταν ο μισθωτής εξακολούθησε να κάνει χρήση του μισθίου και μετά την παρέλευση του συμφωνηθέντος χρόνου ο δε εκμισθωτής και μετά το χρόνο αυτό, επί σχετικά μακρό χρονικό διάστημα εξακολούθησε να λαμβάνει το συμφωνημένο μίσθωμα.

Θα πρέπει εξάλλου να υπάρχει στο συμφωνητικό και σαφής συμβατικός όρος περί αναπροσαρμογής του μισθώματος καθόλη τη διάρκεια της μίσθωσης (τουλάχιστον τριετίας).

Από την άλλη πλευρά ο μισθωτής πρέπει να γνωρίζει ότι η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας είναι τριετής που σημαίνει ότι δεσμεύεται για τη καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος ακόμη και σε περίπτωση που έχει συμφωνηθεί μικρότερη διάρκεια. Φυσικά θα πρέπει να είναι ξεκάθαροι και οι όροι σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος και για τα δύο μέρη όπως και όλοι οι όροι του συμφωνητικού.

Ολες οι σχετικές με μισθώσεις διαφορές, ανεξάρτητα από το χαρακτηρισμό του καταβαλλόμενου μισθώματος, εκδικάζονται κατά την ειδική διαδικασία μισθωτικών διαφορών. Η αξίωση για καταβολή διαφορών μισθωμάτων, λόγω συμφωνημένης αύξησης, υπόκειται σε πενταετή παραγραφή. Η αξίωση αποζημίωσης για φθορές στο μίσθιο υπόκειται σε εξάμηνη παραγραφή.

* Ενημερωθείτε για τη δυστροπία μισθωτή και τις συνέπειές της στο σχετικό άρθρο
   για τη δυστροπία μισθωτή.

Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία


Ευχαριστώ για την επίσκεψη. Για οποιαδήποτε ερώτηση ή απορία επικοινωνήστε μαζί μας. Θα χαρώ πολύ να συνομιλήσω μαζί σας για το θέμα που σας απασχολεί. - Γιώργος Γιαγκουδάκης, Ειδικός Δικηγόρος Διαζυγίων - Οικογενειακού δικαίου στη Καβάλα -Tηλέφωνα 2510834031, κιν. 6945227120, giagkoud@yahoo.com 

-------------------------------------------------

Γιώργος Γιαγκουδάκης, Δικηγόρος Καβάλας
Διαζύγια - Ποινικά - Ιντερνετ
Γιά περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το δικηγορικό γραφείο μου
επισκεφθείτε το site μας
giagkoud@yahoo.com


George Giagkoudakis Law Office

Έξωση δυστροπούντων μισθωτών

Το σημερινό ενημερωτικό δελτίο αναφέρεται στην έξωση δυστροπούντων μισθωτών

Πότε υπάρχει δυστροπία σε μισθωτή με αποτέλεσμα να μπορεί να γίνει έξωση από το μίσθιο?

Εξωση δυστροπούντων μισθωτών

Αρθρο 66. Εισαγωγικός νόμος του ΚΠολΔ

"Αν ο μισθωτής καθυστερήσει το μίσθωμα από δυστροπία, ο εκμισθωτής έχει δικαίωμα να ζητήσει να του αποδοθεί το μίσθιο όσο διαρκεί η μίσθωση, και αν δεν την κατάγγειλε κατά το άρθρο 597 Α.Κ. Η άσκηση της αγωγής στην περίπτωση αυτή δεν ισχύει ως καταγγελία της σύμβασης."

Αρθρο 661. ΚΠολ.Δικ.

"Η καταβολή ενώπιον του ειρηνοδικείου ή του μονομελούς πρωτοδικείου έως το τέλος της Συζήτησης στο ακροατήριο όλων των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων που οφείλονται έως την ημέρα της Συζήτησης και των δικαστικών εξόδων που ορίζονται αμέσως από το δικαστή, καταργεί τη δίκη για την απόδοση της χρήσης του μισθίου για καθυστέρηση μισθωμάτων από δυστροπία. Η διάταξη αυτή δεν εφαρμόζεται, αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία."

Επανειλημμένη δυστροπία υφίσταται όταν ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή μισθωμάτων σε δύο τουλάχιστον περιπτώσεις, κατά τρόπο που δείχνει εμμονή στη μη εκπλήρωση της υποχρεώσεως του για πληρωμή ενός ή περισσοτέρων μισθωμάτων της κάθε περίπτωσης.

Η καθυστέρηση δύο ή περισσοτέρων μισθωμάτων συνεχόμενων μηνών δεν μπορεί να θεωρηθεί αυτοτελώς ως επανειλημμένη δυστροπία, εκτός αν για την καθυστέρηση κάθε μισθώματος έχει μεσολαβήσει ιδιαίτερη όχληση του μισθωτή.

Μίσθωση η οποία δεν καταγγέλθηκε κατά το άρθρο 597 του ΑΚ, εξακολουθεί να υφίσταται, λήγει δε με την εκτέλεση της απόφασης που διατάσσει την απόδοση του μισθίου πράγματος, κατά το άρθρο 66 εδ. α` του ΕισΝΚΠολΔ.

Επανειλημμένη δυστροπία υπάρχει όταν ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή μισθωμάτων σε δύο τουλάχιστον περιπτώσεις κατά τρόπο που δείχνει εμμονή στη μη εκπλήρωση της υποχρέωσης του για πληρωμή του μισθώματος, ενός ή περισσότερων της κάθε περίπτωσης. Ο χρόνος που μεσολαβεί μεταξύ των δύο καθυστερήσεων δεν έχει σημασία (Παπαδάκης, Αγωγές κλπ. No 1050 - 1055 β`, Φλούδας, § 298/Α`σελ. 248, Μπέης, ΠολΔ, 661, § 6, σελ. 343, ΕφΑΘ 25/85 ΕΕΝ 52.503, ΕφΑΘ 63/82 ΑρχΝ 34.511).

Υφίσταται επανειλημμένη δυστροπία όταν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα και ασκήθηκε αγωγή (έντονη όχληση) και μετά τη συζήτηση ή τη ματαίωση της, γεγονός αδιάφορο. Το ίδιο ισχύει και όταν δεν ασκήθηκε αγωγή, αλλά ο εκμισθωτής όχλησε τον μισθωτή με οποιονδήποτε τρόπο και μετά αυτός καθυστέρησε έστω και ένα μίσθωμα.

Αντιθέτως, η καθυστέρηση δύο ή περισσότερων μισθωμάτων συνεχόμενων μηνών που αναφέρονται στην αγωγή δεν μπορεί να θεωρηθεί αυτοτελώς, δηλαδή χωρίς να συντρέξει προηγουμένως άλλη περίπτωση καθυστέρησης, ως επανειλημμένη δυστροπία, εκτός αν για την καθυστέρηση κάθε μισθώματος έχει μεσολαβήσει ιδιαίτερη όχληση του μισθωτή. Η όχληση δε αυτή είναι άσχετη με την όχληση ως προϋπόθεση της δυστροπίας - υπερημερίας, η οποία τις περισσότερες φορές δεν χρειάζεται, αφού για την πληρωμή ορίζεται δήλη (ΑΚ 341 § 1) ημέρα, αλλά χρειάζεται ως προϋπόθεση για τη συγκρότηση της έννοιας του "επανειλημμένου" της δυστροπίας (ΕφΑΘ 5001/1994, αδημ)... αποφ. 44760/2007 ΜΠΡ ΘΕΣΣΑΛ

Γιώργος Γιαγκουδάκης, Δικηγόρος Καβάλας

Διαζύγια - Ποινικά - Ιντερνετ

Γιά περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το δικηγορικό γραφείο μου

επισκεφθείτε το site μας

giagkoud@yahoo.com

George Giagkoudakis Law Office